Densification urbaine : définition et trois scénarios

De nouveaux logements en densification urbaine dans Kay Street, une rangée de maisons construite dans un espace vide d'un alignement existant. — Photo : Canley, CC BY 4.0, Wikimedia Commons.

La densification urbaine consiste à aménager un terrain déjà situé dans la zone bâtie : une parcelle vacante, un parking en surface, un dépôt désaffecté, la moitié arrière d'un jardin profond. L'alternative est l'extension sur des terres vierges à la périphérie, et tout l'argument en faveur de la densification est que la route, l'égout, l'école et l'arrêt de bus existent déjà. Un projet de densification peut être une maison sur une parcelle ou tout un quartier sur une ancienne emprise ferroviaire. Ce qui en fait une densification, c'est l'emplacement, pas la taille.

Les cinq types de parcelles à densifier

Type de parcelle	À quoi elle ressemble vue du ciel	Ce qui y prend généralement place
Parcelle vacante	Un espace vide dans l'alignement de la rue, souvent couvert d'herbe ou de gravier, parfois un parking temporaire	Un bâtiment qui prolonge l'alignement
Parking en surface	Un rectangle d'asphalte avec des places peintes, à côté d'un commerce ou d'un bureau	Un immeuble au-dessus d'un parking plus petit, ou sans parking
Parcelle en friche	Dalles, hangars, voies de desserte, une clôture autour de rien	Un nouveau quartier, une fois le sol dépollué
Terrain arrière et jardin	Le fond profond d'une parcelle de maison, accessible par une voie	Une deuxième maison, un logement annexe, une maison en fond de cour
Démolition-reconstruction	Un bâtiment bas sur une parcelle où un volume plus important est autorisé	Un bâtiment plus haut sur la même emprise

La page greenfield contre brownfield couvre le troisième type et les registres qui le répertorient. Les quatre autres se trouvent en observant.

Comment trouver des parcelles à densifier dans QGIS

La méthode consiste à soustraire. Prenez les parcelles, retirez celles qui comportent un bâtiment, et ce qui reste constitue la liste des candidates. Quatre couches, aucun plugin.

Charger les parcelles

Le cadastre de votre secteur. En France, le cadastre Etalab au format GeoJSON par commune. Aux États-Unis, la couche parcellaire du comté. En Grande-Bretagne, les polygones INSPIRE du Land Registry.

Charger les emprises des bâtiments

Les bâtiments OpenStreetMap, Microsoft ou Google Open Buildings, ou votre couche nationale. Le téléchargeur d'emprises fournit l'une des trois sources pour une emprise que vous dessinez.

Joindre les bâtiments aux parcelles

Vecteur, Outils de gestion de données, Joindre les attributs par localisation, avec les parcelles comme données en entrée et les bâtiments comme couche de jointure, en résumant le nombre et la surface totale des emprises. Chaque parcelle contient maintenant la part qui est bâtie.

Filtrer

Sélectionnez les parcelles dont la surface bâtie est inférieure, disons, à 10 pour cent de la surface parcellaire et dont la superficie dépasse 200 m². Placez le résultat sur l'orthophoto et examinez-le à l'œil nu : un cimetière, une cour d'école et un parking passent tous le filtre, mais seul le troisième est un candidat.

Carte QGIS des îlots autour de la place du Cantin à Lens sur l'orthophoto IGN : parcelles délimitées en gris clair, celles dont moins de 10 pour cent sont bâties remplies de vert translucide, quatre d'entre elles annotées parking, alignement vacant, terrain arrière et cour. — Lens, environ 600 m de large autour de la place du Cantin. Parcelles du cadastre IGN, bâtiments de la BD TOPO, joints dans QGIS : neuf parcelles de ce cadrage sont bâties à moins de 10 pour cent et dépassent 200 m². Annotées : un parking de 1 764 m², un terrain enherbé sur rue, des jardins arborés à l'arrière d'une rangée de maisons, et une petite cour qui sert de parking. Le grand parking de la place, en haut, n'est pas signalé du tout : c'est du domaine public routier, sans parcelle au cadastre. Orthophoto et cadastre : IGN, licence ouverte.

L'examen à l'œil nu est la partie qu'aucun filtre ne remplace. La moitié des parcelles signalées par la jointure sont ouvertes pour une raison : un poste électrique, une cour de récréation, la cour d'une caserne de pompiers. L'autre moitié constitue la liste pour laquelle un service d'urbanisme paie.

Une parcelle, trois scénarios

Une fois qu'une parcelle est sur la liste, la question suivante est de savoir ce qui pourrait y prendre place, et la réponse honnête est : plusieurs choses. J'ai choisi un candidat sur la carte ci-dessus, le parking en surface derrière les maisons mitoyennes, une rue au sud de la place du Cantin, et je l'ai rendu de trois façons avec AI Edit, le plugin que nous fabriquons chez TerraLab pour QGIS. Chaque rendu est une couche raster qu'AI Edit a ajoutée à mon projet par-dessus l'orthophoto, à l'échelle de l'orthophoto, à partir d'un prompt. Rien n'a été retouché.

Un parking en surface au cœur d'un îlot du centre de Lens sur l'orthophoto IGN, d'environ 160 m de large, entouré de maisons mitoyennes et de leurs jardins arrière, avec un petit square et sa statue au sud. — La parcelle : la BO0032, un parking en surface de 1 764 m² au cœur d'un îlot du centre de Lens, avec son entrée sur la rue à l'ouest. Le cadrage fait environ 160 m de large. C'est l'image de départ des trois prompts ci-dessous. Orthophoto : IGN, BD ORTHO, licence ouverte.

Scénario 1 : des logements à la hauteur des voisins

Le prompt de la bibliothèque, inchangé. C'est celui appelé « Add infill housing » dans la section Urban du plugin.

Add new residential infill buildings on visible empty parcels, parking lots, and
underused open spaces. Match the height and architectural style of surrounding
buildings. Keep existing buildings, roads, and vegetation intact.

Le parking de Lens à gauche, le même cadrage à droite avec un îlot de maisons mitoyennes et de jardins à sa place (after) — 39 secondes en 2K. Le parking est devenu un îlot de maisons mitoyennes autour de petits jardins, avec des toits en pente orange et gris et des fenêtres de toit comme les maisons voisines, et la rue à l'ouest est conservée. Les jardins et les fenêtres de toit sont inventés. Un raté : il a supprimé les deux arbres au sud du parking, alors que le prompt demandait de garder la végétation.

Le parking de Lens à gauche, le même cadrage à droite avec un îlot de maisons mitoyennes et de jardins à sa place (before) — 39 secondes en 2K. Le parking est devenu un îlot de maisons mitoyennes autour de petits jardins, avec des toits en pente orange et gris et des fenêtres de toit comme les maisons voisines, et la rue à l'ouest est conservée. Les jardins et les fenêtres de toit sont inventés. Un raté : il a supprimé les deux arbres au sud du parking, alors que le prompt demandait de garder la végétation.

Scénario 2 : un immeuble autour d'une cour, avec le parking en dessous

Le prompt de la bibliothèque avec deux phrases ajoutées, afin que le rendu conserve quelques places de parking et ouvre une cour.

Replace the surface car park with a four-storey residential block around a planted
courtyard. Keep vehicle access from the lane and show a ramp to parking below the
block. Match the roof colour and window rhythm of the adjoining buildings. Keep all
existing buildings, roads and trees outside the car park intact.

Le parking de Lens à gauche, le même cadrage à droite avec un immeuble en U autour d'une cour plantée (after) — 28 secondes en 2K. Un immeuble en U avec des toits en croupe couverts de tuiles et des lucarnes, autour d'une pelouse avec des allées et des arbres. La rampe est à peu près là : une bande grise en pente entre les deux ailes, ouverte sur la rue, à l'endroit de l'entrée du parking. L'image ne permet pas de dire si l'immeuble a quatre étages. Les deux arbres existants ont encore disparu.

Le parking de Lens à gauche, le même cadrage à droite avec un immeuble en U autour d'une cour plantée (before) — 28 secondes en 2K. Un immeuble en U avec des toits en croupe couverts de tuiles et des lucarnes, autour d'une pelouse avec des allées et des arbres. La rampe est à peu près là : une bande grise en pente entre les deux ailes, ouverte sur la rue, à l'endroit de l'entrée du parking. L'image ne permet pas de dire si l'immeuble a quatre étages. Les deux arbres existants ont encore disparu.

Scénario 3 : garder l'espace ouvert, en faire une place

C'est le scénario qu'un conseil municipal veut souvent voir à côté des deux autres, parce que l'argument lors de la réunion ne concerne jamais uniquement les logements.

Turn the surface car park into a small public square: paved centre, a double row
of trees along the long sides, benches, and a covered market stall area at the end
nearest the shops. Keep all existing buildings, the lane and the surrounding roads
intact. Top-down view, same extent.

Le parking de Lens à gauche, le même cadrage à droite transformé en place pavée avec des rangées d'arbres, des bancs et des étals de marché (after) — 28 secondes en 2K. Centre pavé, une double rangée d'arbres sur chaque grand côté, des bancs tournés vers le centre, six étals couverts au nord, du côté de la place du Cantin, et des potelets sur le pourtour. Un détail inventé : une ombre en diagonale sur le pavage, que rien dans l'image ne projette.

Le parking de Lens à gauche, le même cadrage à droite transformé en place pavée avec des rangées d'arbres, des bancs et des étals de marché (before) — 28 secondes en 2K. Centre pavé, une double rangée d'arbres sur chaque grand côté, des bancs tournés vers le centre, six étals couverts au nord, du côté de la place du Cantin, et des potelets sur le pourtour. Un détail inventé : une ombre en diagonale sur le pavage, que rien dans l'image ne projette.

Ce que sont les trois rendus, et ce qu'ils ne sont pas

Ce sont des images d'une possibilité, géoréférencées, à l'échelle de l'imagerie, produites chacune en moins de 40 secondes. C'est suffisant pour les présenter à un propriétaire foncier, à un élu ou lors d'une réunion de quartier et demander lequel des trois sujets la salle veut examiner. Chacune porte la mention « généré par IA », et cette mention doit rester lorsque l'image sort de QGIS.

Ce ne sont ni une étude de volumétrie, ni un plan, ni un décompte de logements. Le modèle a adapté la hauteur aux voisins parce que le prompt le lui demandait, pas parce qu'il les a mesurés. Le nombre d'étages vient de la méthode DSM contre DTM, et un plan vient d'un architecte. La limite que je me fixe est celle de l'article sur le plan de site en couleurs : un rendu va sur la couverture, jamais sur la feuille avec les dimensions.

Questions fréquentes

Quelle est la différence entre densification et réaménagement ?

La densification construit sur un terrain vide ou à peine utilisé. Le réaménagement remplace un bâtiment en usage par un bâtiment plus grand ou différent. Transformer un parking en appartements est une densification. Transformer un supermarché en appartements est un réaménagement. Les politiques d'urbanisme les traitent souvent ensemble, sous le terme de renouvellement urbain.

La densification urbaine est-elle la même chose que la densité douce ?

La densité douce est un type de densification : de petits ajouts dans des quartiers résidentiels, une deuxième maison sur une parcelle, un duplex là où il n'y avait qu'un logement, une maison en fond de cour. La densification couvre aussi le grand format, un quartier sur une emprise ferroviaire.

Pourquoi les villes veulent-elles densifier ?

Parce que les infrastructures sont déjà financées, les trajets sont plus courts et le champ à la périphérie reste un champ. En France, la règle de zéro artificialisation nette de 2021 en a fait un objectif légal, et la plupart des plans locaux anglais placent les sites en friche et les sites de densification en tête de leur offre de logements.

Pourquoi la densification est-elle plus difficile que construire en périphérie ?

Les voisins, l'accès et le sol. Chaque parcelle à densifier a des habitants à côté qui peuvent s'y opposer, une voie parfois trop étroite pour un camion de pompiers et, sur une parcelle en friche, une étude du sol avant toute autre chose. Un site vierge ne présente aucun de ces problèmes le premier jour, mais il concentre tous les coûts de construction des routes.

Puis-je utiliser ces rendus dans un dossier d'urbanisme ?

Comme image illustrative, cela dépend de vous et de l'autorité chargée de l'urbanisme, et la mention « généré par IA » doit rester. Comme dessin sur lequel repose le dossier, non : rien dans le rendu n'a été mesuré.

Le hub QGIS AI rassemble ce que l'IA peut et ne peut pas faire dans QGIS. L'article sur le réaménagement d'une rue propose le même exercice sur une rue plutôt que sur une parcelle.